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今年,265家房企已宣告破產!

2019-07-19 15:26:35 來源: 點擊:

摘要:最近不少人問我房地產融資收緊對樓市的影響,其實我十天之前已經寫文章分析過了?! ∫驗榻衲晟习肽晖恋厥袌龌馃?,所以政府調控的思路就開始從過去的需求端,轉為抑制開發商

  最近不少人問我房地產融資收緊對樓市的影響,其實我十天之前已經寫文章分析過了。

  因為今年上半年土地市場火熱,所以政府調控的思路就開始從過去的需求端,轉為抑制開發商融資,政府覺得只要壓縮開發商的錢包,開發商手中無糧,自然就不敢去搶地了,那土地市場熱度下來了,地價上漲帶動房價上漲的預期自然就下來了,樓市也就穩定了。

  好了,問題來了,影響到底有多大呢?

  除了樓市穩定之外,其實對開發商是最要命的,每次只要融資收緊,開發商就要抖一抖,尤其是那些負債率高企,高杠桿高周轉的房企,會直冒冷汗,只要銀行貸款變慢一點,它的銷售回款變慢,再加上融資渠道不暢,資金鏈就容易卡殼,當然大房企大部分問題不大,只有少數會有困難,而首當其沖的就是中小房企。

  我從人民法院公告網查詢到,截至到7月18日,我數了一下,2019年全國有265家房地產企業發布破產公告。

 

  宣告破產的基本上都是小房企,為什么?

  因為小房企本身的融資渠道就很狹窄,別說海外發債了,國內信托不行,私募基金不行,開發貸也很難,很多想要資金周轉的,只能通過民間高利貸,最后就死在了高利貸上。

  如果從2016年10月份算起,這一輪調控已經進行了將近3年,2017、2018年去杠桿時,雖然有的城市樓市依然火爆,一方面是因為銀行遲遲不放按揭貸款,房企就拿不到回款,另一方面是因為融資渠道收緊,很多房企資金鏈就相當緊張了,連2016年沖動拿地王的大房企都面臨著資金鏈斷裂的風險,比如福建泰禾地產,去年不得不斷臂求生,不斷通過賣項目來救急,但很多地王項目依然無法開工,很多大項目的工期也無法如期進展下去。

  更別說是依靠民間高利貸為主作為融資渠道的小房企了,他們又能夠熬多久呢?

  2019年以來,資金鏈斷裂的知名中型房企也有幾家,像五洲國際、新光集團、銀億集團等知名房企,而銀億集團作為全國五百強的著名房企在負債500億元的重壓下,于2019年6月突發申請破產,曾經的首富也至此跌落神壇!

  圖表來源:克而瑞

  以房地產為主業的中弘股份,已于2018年12月28日被深交所摘牌。上市8年,正式告別資本市場。當時,中弘股份的逾期債務規模已經達到114.6億。

  國家統計局2016年曾經公布過,中國共計有94948個開發商,但這應該是包括了所有項目公司,所以無法真實的看清楚到底有多少家房企。所以也不知道半年倒閉260家房企到底是一個什么樣的總水平,只是相比去年一年破產的458家,今年房企破產速度明顯加快了,所以大概能明白是個什么樣的趨勢。

  而且查看這些地產公司,大部分集中在一些三四線小城市里面,主要是因為小城市里融資渠道太狹窄,小房企只能通過高利貸來周轉,遇到牛市,他們就有肉吃,一旦市場預冷,很多小房企就可能資金斷裂。

  這幾年房地產市場的市場集中度在不斷向大房企集中,大房企的市場占有率不斷提高,就是建立在小房企倒閉,退出市場的基礎上,因為大房企產品不斷迭代升級,而小房企的產品跟不上時代的發展,現在地價不斷上漲,人工材料不斷上漲,房地產的利潤本身也在下降,大房企靠規?;扛咧苻D可以把成本做到最低,但小房企總共就那么幾個項目也很難做出來,而且像有些品牌房企進入三四線城市后,購房者也認牌子買房了,市場一旦預冷,小房企的房子就不好賣,除非降價。

  很多三四線城市2017年才開始進入牛市,2018年就進入了調整期,有的小房企實力太弱的可能扛一年半載就扛不住了,要是再決策失誤,趕在牛市去高價搶了一塊地,那更加容易導致資金鏈斷裂。

  最后的結果就是沒有結束的工期爛尾!所以三四線城市經常會碰到樓盤維權的事情。每一次調控之后,都會是三四線爛尾樓高發時期。

  我能給大家的建議是,小城市盡量買品牌房企的房子,哪怕是價格高一點都沒關系,這樣不用擔心房企資金斷裂,花了錢房子收不到真的很鬧心。

  這可能也是某房企在三四線城市受歡迎的原因,哪怕他的質量老出問題,但依然受歡迎的原因,就是因為他排名全國前幾位,大家覺得至少靠得住,也是個品牌房企,因為進入三四線的品牌房企太少了,而過去小房企跑路爛尾的事弄得購房者們心有余悸。

  所以投資呢,還是選擇一二線城市靠譜。

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